加拿大商业地产 — 中英文术语对照表

商业地产的很多核心概念在中文里没有一一对应的词汇。直接字面翻译不仅不准确， 还可能导致你在谈判或审阅合同时对条款的理解出现偏差。以下对照表基于 BC 省 实际交易与租赁实践编写，不是教科书定义，是实战用法。

适用语境：BC 省商业地产买卖、租赁与投资。部分术语在其他省份或国家可能有不同含义。

租赁类（Leasing）

Net Lease / Triple Net (NNN) — 净租约 / 三净租约

租客除支付基本租金（Base Rent）外，还需按比例承担物业的房产税（Property Tax）、保险费（Insurance）和公共区域维护费（CAM）。BC 省大多数商业零售和工业租赁都采用净租约。作为租客，合同里写的 $20/sqft 可能是基本租金，加上额外费用后实际成本可能在 $30/sqft 以上。

Gross Lease — 毛租约

租金已包含房产税、保险和维护费用，租客只付一个"打包价"。在 BC 省商业地产中相对少见，多见于写字楼分租或较短期的灵活空间。注意：即使是"全包"毛租约，水电（Utilities）和清洁通常另计。

CAM (Common Area Maintenance) — 公共区域维护费

租客按比例分摊的公共区域运营成本，包括停车场维护、走廊清洁、景观绿化、除雪、物业管理人员工资等。CAM 费用每年可能波动，签约前应要求房东提供近三年的 CAM 实际账单作为参考，而不要只看预算数。

Percentage Rent — 提成租金

租约约定一个营业额门槛，超过门槛部分按约定比例向房东支付额外租金。常见于购物中心里的餐饮和零售店铺。在 Campbell River 这种规模的市场，只有少数大型购物中心会设此条款。

Tenant Improvement Allowance (TI) — 装修补贴

房东为吸引租客提供的装修费用补贴，通常按每平方英尺 $X 计算。补贴可能以现金形式支付，也可能是租金减免。签约时要明确：谁负责装修项目管理、未花完的额度能否抵扣租金、装修完成后固定装置归谁。

Option to Renew — 续租权

租约到期后租客按约定条件（通常是当时的市场租金）优先续租的权利。这可能是你最重要的谈判筹码——如果生意做得好，续租权就是你留在原址的保障。注意：续租权需要你在到期前指定时间内书面通知房东，错过通知窗口即丧失。

Assignment & Subletting — 转租与分租

把租约转让给另一家公司（Assignment）或把部分空间分租出去（Subletting）。大多数商业租约对此有约束条款。如果你计划未来出售生意，租约能否转让直接影响生意的转让价值。

买卖与投资类（Sales & Investment）

Cap Rate (Capitalization Rate) — 资本化率

年净营业收入（NOI）÷ 物业购买价格。例如：一栋物业年净收入 $100,000，成交价 $1,500,000，Cap Rate = 6.67%。Cap rate 越低说明买家愿意为同一块收入付出更高价格，越"贵"；越高则越"便宜"。Campbell River 商业物业的 Cap Rate 通常比温哥华和大维多利亚地区高 1-3 个百分点。

NOI (Net Operating Income) — 净营业收入

物业的年总收入（租金 + 其他收入）减去运营费用（房产税、保险、维护、物业管理费），但不包括贷款利息和折旧。这是计算 Cap Rate 和评估物业投资价值的核心指标。

LOI (Letter of Intent) — 意向书

在正式合同之前签署的非约束性文件，概括双方达成的主要商业条款（价格、交割日期、条件等）。虽然大部分条款没有法律强制力，但排他性条款和保密条款可能有约束力。LOI 在 BC 省商业地产交易中是标准流程。

Due Diligence — 尽职调查

买家在 Offer 被接受后进行的全面核查。包括：审查租约文件、财务报表、环境评估报告、建筑结构报告、市政规划与分区（Zoning）等。BC 省商业地产交易的尽职调查期通常为 2-4 周，取决于物业复杂程度。

Subject Removal — 解除条件

Offer 中通常附带条件（以融资获批为条件、以尽职调查满意为条件等）。买家在规定时间内完成核查后，签署"解除条件"文件，合同变为无条件约束。在 BC 省，条件解除是交易的关键转折点——解除后反悔将面临严重后果。

经纪与法规类（Brokerage & Regulation）

MLS® (Multiple Listing Service) — 多重挂牌服务

加拿大房地产协会（CREA）运营的房源共享系统。挂牌经纪将房源信息上传到 MLS®，其他持牌经纪可以查看并带客户看房。MLS® 只对持牌经纪开放，公众看到的 REALTOR.ca 是 MLS® 的公众展示端。

REALTOR® — 注册房地产经纪

不是所有持牌经纪都叫 REALTOR®。只有加入加拿大房地产协会（CREA）的持牌经纪才能使用这个称谓和标识。REALTOR® 须遵守 CREA 章程、规则和《REALTOR® 道德准则》。

Managing Broker — 管理经纪人

比普通销售经纪（Salesperson / Associate Broker）高一等级。管理经纪人不仅自己可以做交易，还负责监督整个经纪行的合规、文件审核和经纪团队管理。在 BC 省，每家持牌经纪行必须至少有一位 Managing Broker。

BCFSA — BC 省金融服务管理局

BC Financial Services Authority，BC 省房地产行业（以及保险、信贷、养老金等）的监管机构。所有房地产经纪的牌照均由 BCFSA 发放和管理。Albert 的牌照号为 RE612060。

Property Transfer Tax (PTT) — 物业转让税

在 BC 省购买物业时向省政府缴纳的一次性税。商业地产税率：首 $200,000 为 1%，$200,000 至 $2,000,000 为 2%，超过 $2,000,000 部分为 3%。与住宅不同，商业地产没有额外的高端税率。计算器：BC 省政府官方 PTT 计算。

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